高首付避免按揭坏账

      上海财经大学副校长、本届亚洲房地产学会年会会长王洪卫教授认为，中国的房地产信贷体系与欧美不同。一是在按揭过程中，首付款要占30%以上，第二套房的比例更高，而在美国，贷款比例一般高达90%以上；二是中国按揭贷款的衍生产品受到严格限制，相关的金融产品很少。在这种情况下，即便房价有所回落，国内不会出现类似次贷的金融危机，也不会出现银行大量的按揭坏账。

　　投资需求助推泡沫

      一般商品的价格取决于供求关系，因此，欧美成熟市场研究房地产的趋势很看重居民的收入和购买力。然而，国内近年来在房地产研究中，却很少有人重视居民收入与房价的对比。市场走势也是如此。比如，上海目前的平均房价高达每平方米17000元，而去年上海在职人员的平均月收入仅2800多元，收入与房价比相差悬殊。

      对此，王洪卫认为，在亚洲收入增加与房价高涨不对应的现象很普遍，比如日本、中国香港就属于相同的情况。这是因为政府决定了土地的价格，掌握了土地的供求，也就决定房价长期上涨的态势。只有将土地的定价权还给市场，房价才有可能按供求关系下跌，但现在，中国内地不可能出现这样的局面。上海财大房地产市场研究专家张学文教授也认为，目前中国房地产市场是不遵循供求均衡法则的。也就是说，国内部分地区的房产价格不以刚性需求为基础，而是在投资需求的拉动下，房子能卖多高就卖多高，从而产生了泡沫。

　　以税收杠杆平衡房价

      那么，在高房价与多数人收入不对应的背景下，如何保证我国房地产健康发展呢？张学文认为，新加坡和中国香港的“双轨制”解决住房问题可能更有效果。新加坡有80%的居民居住在由政府出资建造的廉价房内，私人购买公寓和别墅的仅占12.4%；中国香港近一半的人口居住在出租公屋及政府补助出售单位里。因此，像上海这样的国内大城市，让每个居民都进入房地产市场是不合理的，应该走“双轨制”：有条件的购买商品房，没条件由政府补助租金或提供经济房。

      王洪卫建议，国家可以调整房地产税收，以此调控城市房价。比如，对城市低收入者，为他们提供廉租屋，不仅不收税，反而由政府补贴租金；对中等收入者，可提供购买小户型房的税收优惠，如低于90平方米的，可以贴息返税；对高收入者购买大房型房源的，则提高消费税。以税收杠杆平衡房价，是当前形势下的一个较好办法。