后市分析

　　存量房市场将占主导地位

      “经济发展和城市化水平到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主逐渐改变为以更新、改造和保护为主，一手房销售下降，交易便集中到存量房市场。”链家地产副总经理金育松认为，北京住房一级市场的快速发展已经使城镇居民的整体居住水平从生存型进入到发展型，部分进入享受型。“根据发达国家的发展经验，当住房存量满足基本生活需要时，资金主要投向旧住房的改造，即表现为存量型的发展。因此北京的存量房市场将逐渐取代新房地位，成为市场主要交易对象。

　　二手主导市场有助价格平稳

      中原地产三级市场部副总经理宫萍指出，相比一手房的开盘价格，二手房价反映的是市场实际成交价格，而且成交数据具有连续性，区域覆盖也更为全面，因此二手市场占主导地位可以更客观全面地体现城市房价的变化。另外，一旦二手房成交价格成为定价参考系，就会较好地控制房价的变化节奏和幅度，有助于房价的进一步稳定。同时，存量市场流通性增强也将有效缓和供求关系，对于平抑房价有一定的实际意义。

　　他山之石 香港存量房与新房成交比超过5:1

      “尽管京城存量房占房产市场成交的比重逐年增加，但相比西方成熟市场和国内其他大中城市，北京二手楼市目前依然处于配角的地位。”金育松说。“2007年美国存量房交易为489万套，新房的交易量为77万套，存量房与新房的交易比达到了6.5:1；我国香港地区也达到了5.2:1。2007年广州的存量房交易面积为1079.56万平米，商品房面积是1080.53万平米，两者比为1:1；2007年深圳的存量住宅交易面积为931.06万平米，商品住宅面积为500.5万平米，存量住宅与商品住宅的比为1.86:1。”

　　专家建议

　　比较优劣势量需选新旧

      链家地产市场分析人士告诉记者，对消费者的购房意愿调查显示，二手房吸引力快速上升，一个主要因素就是新房价格上涨过快形成了价格壁垒。而二手房源的户型面积较为宽泛，对于希望购置低总价房产的消费者而言，选择面较广。同时，新房多为期房，购房的不确定风险较多，而且不能即时入住，也造成了部分急于购房客群的分流。

      但专家也指出，购置二手房也要考虑其劣势，如房屋升值能力，资产折旧率，贷款成数限制以及户型结构是否适合居住、舒适度是否满足要求等问题，不能脱离自身实际需求盲目购置二手房产。 记者杨舒萌

　　声音

　　政策有拐点，房价无拐点

　　——任志强北京华远集团总裁

      任志强日前在接受采访时表示，在经济学上，拐点是三角形，要么直线向下、要么直线向上，通常不会看着一段曲线来说拐点。在与房地产市场走势相关的众多指数里，房价指数只是其中指数之一，而不是全部。10余项指数中，现在看到更多其他指数是上升的，比如土地量、供应量，比如竣工量、生产等。现在人们从数据中所看到的只是部分地区交易量下降和部分地区的房价略有下降。事情总要看宏观，看主流，所以房地产市场持续走热、房价长期上涨的趋势是没有变化的。

　　的确有企业想割肉

　　——雷越姝中建国际发展股份有限公司运营副总裁

      雷越姝日前在一个论坛上表示，有些房地产企业资金链紧张之后，必须要通过出让手里的土地或者其他的方式来获得资金维系企业的运转。“我所知道确有几个开发商资金链条非常紧张，连供应商的货款都会出现问题。如果选择割肉，就能缓解资金链的压力；如果不割肉，企业可能继续在高度紧张的状态下运行。”但大部分的开发商还是比较理智、谨慎的开发理念，资金虽然相对紧张，但总体还是会良好运行的，只能说调低市场预期，减缓发展速度。

　　一线房企资金链更紧张

　　——张宏北京高通智库总经理

      在土地论坛上，张宏表示，地产行业的竞争将呈现两极分化：一些一线房企有非常丰富的剩余资金；另一些房企面临资金困难。现在现金流紧张是大的开发商。资金流紧张本身是正常现象——如果现金流不紧张，说明你的资金使用效益还没达到最大化！因为在去年的抢地风潮中，中小企业很少，说明在价格高位的时候，中小企业并没有追加投资，现在并没有遇到资金链紧张的压力，这说明行业整合并没像大家预期的那样向优质大型房地产集中。

　　房地产业当前普遍缺钱

　　——潘石屹 SOHO中国董事局主席

      2007年国内房地产企业太疯狂了，由此可以判断房企的钱花得差不多了。2007年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币，根据国土资源部公布的数据，1至11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年数据应该超过1万亿。一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金超过3万亿，也就是说去年开发商在买地上花的钱远远超过了全年销售收入。